Flexbolig og andre ferieboliger
Hvad er en flexbolig?
Flexboligordningen giver en ejer af en helårs-enfamiliebolig mulighed for at søge kommunen om tilladelse til at bruge boligen som flexbolig. En flexbolig må benyttes som fritidsbolig i perioder, og den kan senere igen vende tilbage til benyttelse som helårsbolig uden, at ejeren skal ansøge kommunen om tilladelse til det.
Flexboligordningen
Flexboligtilladelser var tidligere baseret på boligreguleringsloven, men fra den 1. april 2020 er flexboligordningen overført til planloven. I overensstemmelse med bestemmelserne i den nye lovgivning i planloven administreres reglerne uændret som efter boligreguleringsloven.
Hvad betyder overførsel af flexboligordningen fra boligreguleringsloven til planloven?
Det betyder, at kommunen fortsætter med at meddele flexboligtilladelser som personlige tilladelser til boligejerne samt, at der er mulighed for at få en forhåndstilladelse på grundlag af en købsaftale. Hver boligejer kan højst få én flexboligtilladelse. En flexboligtilladelse bortfalder ligeledes ved ejerskifte.
Kan min bolig få status som flexbolig?
Selvom flexboligordningen er overført til planloven, så gælder boligreguleringslovens bestemmelser dog fortsat i kommunen bl.a. vedrørende bopælspligten og bolignedlæggelser samt bestemmelsen om, at kommunen skal godkende, at helårsboliger overgår til ferie- og fritidsformål, hvis boligen inden for de sidste 5 år (5 års-reglen) har været benyttet til helårsbeboelse, bortset fra boliger som tages i brug som flexboliger. På den baggrund indgår begge love derfor fortsat i denne information vedrørende flexboligordningen.
Flexboligen bibeholder sin formelle helårsstatus i planlovens, boligreguleringslovens og byggelovens forstand. Udstedelse af flexboligtilladelser skal derfor ske med respekt for lovgivning, herunder håndhævelse af planloven, sommerhusloven og erhvervelsesloven. Det betyder, at der vil være helårs-enfamilieboliger, der ikke kan udstedes flexboligtilladelse til. Det gælder bl.a. for boliger i lokalplanområder forbeholdt til helårsboliger og for boliger, som har en anden funktion end almindelige helårsbolig f. eks institutionsboliger og driftsboliger.
En flexboligtilladelse ophæver bopælspligten og en bolig med en flexboligtilladelse, som tilbageføres til helårsbeboelse får dermed genindført bopælspligten. Flexboliger skal noteres i Bygnings- og Boligregistret (BBR). Hver boligejer kan højst få én flexboligtilladelse.
Ringkøbing-Skjern Kommunes anvendelse af boligreguleringslovens kapitel VII, blev senest vedtaget af byrådet den 17. september 2019 og offentligt bekendtgjort i Statstidende den 21. september 2019. Vedtagelsen er gældende i 4 år efter boligreguleringslovens § 2 stk. 2. Kommunens anvendelse af boligreguleringslovens kapitel VII medfører, at der er generel bopælspligt i kommunen.
Kommunen meddeler ikke flexboligtilladelser til de boliger, som er omfattet af:
- Lokalplaner som fastlægger at boligen kun må benyttes til helårsbolig.
- Bestemmelsen i boligreguleringslovens §50, stk. 1 som betyder, at boliger først får status af helårsbolig, når de er taget i brug til fast helårsbeboelse. Derfor kan ejere af boliger som inden for de sidste 5 år ikke har været i brug til helårsbeboelse ikke få en flexboligtilladelse, herunder helt nyopførte boliger.
Kan jeg udleje min flexbolig?
Flexboliger er primært til ejernes og nærmeste families eget brug i et ikke-uvæsentligt omfang. Her ud over må udlejes til feriegæster i korte perioder. Loven har ikke bestemmelser, som nærmere fastsætter et antal dage eller uger, hvor der må ske udlejning til feriegæster. Men udlejningen må ikke have et omfang, så den vedvarende får karakter af erhvervsmæssig udlejning.
Hvornår vurderes udlejning at være af vedvarende karakter eller erhvervsmæssig udlejning?
Der vil typisk være risiko for, at udlejning får karakter af erhvervsmæssig udlejning såfremt;
- lejeindtjeningen vedvarende ligger på niveau med udlejerens husstandsindkomst, eller
- udlejningstiden vedvarende har et relativt stort omfang i forhold til egen brug af flexboligen.
Udlejningsreglerne administreres af Erhvervsstyrelsen efter sommerhusloven. Det vurderes af Erhvervsstyrelsen i hvert enkelt tilfælde i samarbejde med bl.a. kommunerne om udlejning til ferieformål har karakter af erhvervsmæssig udlejning.
Som følge af, at efterspørgslen på flexboliger er koncentreret om kommunens hovedcenterbyer (Ringkøbing, Skjern, Tarm, Videbæk og Hvide Sande), hvor flexboliger indgår i boligområder, som naboer til de fastboende, har administrationen medsendt en henstilling til flexboligejerne om at begrænse påvirkningen af deres udlejningsaktivitet ved kun at udleje i nogen få uger årligt.
Byrådet har mulighed for at ændre administrationspraksis for meddelelse af flexboligtilladelser ved at udvide ordningen sådan, at en flexboligtilladelse følger boligen som en permanent tilladelse eller ved at indskrænke ordeningen sådan, at en tilladelse kun meddeles enten som en midlertidig personlig tilladelse eller en midlertidig tilladelse tilknyttet boligen for et fastsat antal år. Det kan f.eks. være 3 år eller 5 år, hvorefter tilladelsen bortfalder, men kan generhverves.
Hvis jeg ikke har en flexbolig – hvilke regler gælder så for udlejning af helårsboliger?
Bortset fra boliger som i lokalplaner er fastlagt kun til helårsboliger, så må ejere og brugere af boliger, som benyttes til deres egen helårsbolig, udleje deres fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål efter følgende regler:
- Udlejning i højest 30 dage per kalenderår, hvis udlejningen sker UDEN at være formidlet gennem en udlejningsvirksomhed, som indberetter lejeindtægten til Skat.
- Udlejning i højest 70 dage per kalenderår, hvis udlejningen sker ved at være formidlet gennem en udlejningsvirksomhed, som indberetter lejeindtægten til Skat.
Sommerhusloven åbner mulighed for, at byrådet kan beslutte at hæve tidsbegrænsningen på 70 dages årlig udlejning op til 100 dages årlig udlejning af ejeres og brugeres fulde helårsboliger, hvis udlejningen sker ved at være formidlet gennem en udlejningsvirksomhed, som indberetter lejeindtægten til Skat. Byrådet har den 19.11.2019 besluttet at hæve tidsbegrænsningen op til ialt 100 dages udlejning per kalenderår. (Bestemmelserne om tidsbegrænset udlejning med mere står i sommerhuslovens kap. 2).
Hvis din bolig ligger i et område med en lokalplan, som fastlægger, at boligerne kun må benyttes til helårsboliger, så må du ikke udleje din bolig til feriegæster efter udlejningsordningen med mulighed for udlejning i op til 30 eller 100 dage per kalenderår. (En oversigt over lokalplaner med områder fastlagt kun til helårsboliger findes på hjemmesiden om flexboliger).
Hvilke regler gælder for udlejning af helårsboliger til Bed and Breakfast?
Bed and Breakfast skal betragtes som hotelvirksomhed efter sommerhusloven. Derfor er udlejning til Bed and Breakfast af en mindre del (to til tre værelser) af en bolig som udlejeren selv bruger i udlejningstiden ikke erhvervsmæssig udlejning, som kræver tilladelse fra Erhvervsstyrelsen forudsat, at der i tilknytning til udlejningsstedet indrettes et separat serveringsrum samt, at udlejningen ikke får et omfang, så den får karakter af erhvervsmæssig udlejning. Der er ikke regler med en fast tidsbegrænsning af udlejningstiden (uger eller måneder) i forbindelse med Bed and Breakfast udlejning. Men såfremt boligejeren / boligbrugeren anvender sin egen fulde helårsbolig til ferieudlejning, så skal reglerne om tidsbegrænsning af udlejning følges jf. sommerhusloven, uanset om der bliver arrangeret serveringsmulighed i et separat rum i boligen (se ovenstående beskrivelse om sommerhuslovens udlejningsregler).
Hvor kan du finde flere oplysninger om reglerne?
Se Planloven
Se Boligreguleringsloven
Se Sommerhusloven
Se Erhvervelsesloven
Hvem kan du kontakte?
Hvis du har spørgsmål til Sommerhuslovens regler, kan du rette henvendelse til Erhvervsstyrelsen.
Har du spørgsmål til Ringkøbing-Skjern Kommune om flexboliger/ferieboliger, kan du henvende dig til Plan og Vejanlæg på e-mail adressen: Flexbolig[mail]rksk.dk
- Ejendommens ejer (ikke virksomheder).
- Rådgivere, for eksempel advokater eller ejendomsmæglere, kan søge på vegne af ejer, hvis denne er indforstået med det.
Flexboligtilladelser kan meddeles som midlertidige tilladelser, personlige tilladelser til boligejer eller tilladelser som følger boligen (BRL § 50).
I Ringkøbing-Skjern Kommune meddeles flexboligtilladelser som personlige tilladelser, som bortfalder ved ejerskifte. Der kan ansøges om ny flexboligtilladelse ved ejerskifte.
Denne metode har den fordel, at større og større dele af boligområder med helårs enfamilieboliger ikke risikerer at blive permanente ferieboligområder ved at give tilladelser, som er fast på boligen. Det kunne ellers blive et problem i kystbyer som Hvide Sande. Byrådet ønsker ikke, at Hvide Sande bliver ændret til et ”sommerhusområde”, og derfor meddeler kommunen personlige tilladelser, som bortfalder ved ejerskifte.
Der kan ikke meddeles tilladelse i følgende tilfælde:
- Helårs enfamilieboliger beliggende i områder der er lokalplanlagt til helårsbeboelse.
- Helårs enfamilieboliger der via anden lovgivning har bopælspligt tilknyttet – f.eks. landbrugsejendomme.
- Helårs enfamilieboliger der pga. tilladelser, deklarationer eller planlægning alene er tilladt som helårsbolig – f.eks. bestyrer/ejerbolig til erhvervsvirksomhed eller medhjælperbolig til landbrug.
- Helårs enfamilieboliger i erhvervsområder.
- Helårs enfamilieboliger beliggende i sommerhusområder.
- Helårs enfamilieboliger som ikke indenfor de seneste 5 år har været lovligt anvendt som helårsbolig i minimum 2,5 år. (Kommunen vil i den forbindelse tilgodese dokumenterbar liggetid ved hussalg). Hvis ejendommen har en gældende flexboligtilladelse, kan en ny ejer på overtagelsestidspunktet se bort fra dette punkt.
- Helårs enfamilieboliger som kommunen ikke ønsker skal kunne vende tilbage til helårsstatus. Dette kan være pga. dårlig stand, ringe størrelse eller uhensigtsmæssig beliggenhed, f.eks. i naturområder eller i områder af høj landskabelig værdi.
- Helårs enfamilieboliger som er omfattet af servitut med helårspligt.
På kortet herunder kan du se i hvilke områder, der normalt kan gives tilladelse til flexbolig.
Spørgsmål kan rettes til:
Børge Schmidt
Tlf. 99 74 13 95
Peter Grønkjær
Tlf. 99 74 18 30
Mail: flexbolig[mail]rksk.dk
